Adquirir imóveis na planta tem sido cada vez mais comum entre os brasileiros. Especialistas afirmam que os imóveis na planta possuem algumas vantagens, a exemplo de um preço mais acessível, melhores condições de pagamento e mais tempo para se planejar, para então se mudar para a tão sonhada casa própria.
Apesar das vantagens, o comprador pode sentir a necessidade de desistir da compra, e optar por não dar seguimento ao negócio. Quando isso acontece, é preciso estar atento para quais são seus direitos e saber como efetuar essa desistência da maneira correta.
Leia esse conteúdo até o final para entender melhor como funciona o procedimento de desistência da aquisição de um imóvel na planta.
É possível desistir de um imóvel na planta?
Após adquirir um imóvel na planta, o comprador pode sentir a necessidade de desistir da compra e optar por não dar seguimento ao negócio. Motivos como o atraso na conclusão da obra ou mesmo alterações na situação financeira do consumidor estão entre os principais motivos que ensejam a desistência dos negócios.
Independente dos motivos que ensejaram a desistência, o adquirente pode sim desistir do negócio, inclusive, a Lei nº 13.786/2018, regulamenta esse trâmite.
Quem tem direito da desistência de imóvel na planta?
Tem direito de exercer a desistência da aquisição de um imóvel na planta o consumidor/comprador que figura como parte adquirente em um contrato de compra e venda imobiliária.
Quais os requisitos para a desistência de imóvel na planta?
Para exercer o direito de desistência de imóvel na planta, é preciso entrar em contato com a incorporadora a fim de informar sobre a intenção de finalizar a relação negocial.
Para isso, é possível inclusive encaminhar uma Notificação Extrajudicial por meio de carta registrada, ao endereço da incorporadora. Ou mesmo, entrar diretamente em contato com a incorporadora e manifestar o interesse em desfazer o negócio.
Uma vez notificada a parte contrária, as partes darão início ao desfazimento do negócio, que será aperfeiçoado com a assinatura do instrumento contratual de distrato.
É importante ressaltar que não há requisitos específicos trazidos pela lei para que seja possível desistir da aquisição do imóvel, bastando que o consumidor manifeste essa intenção e que arque com o pagamento da multa rescisória e demais encargos, se houver.
Lei de distrato de imóveis
A Lei do Distrato de Imóveis, ou Lei nº 13.786/2018, é a legislação que surgiu para regular a desistência da aquisição de imóveis. A referida norma surgiu em razão de uma necessidade do mercado de trazer mais segurança jurídica nas relações negociais entre os consumidores e as construtoras.
Isso porque, antes da promulgação da referida lei, os embates imobiliários eram resolvidos judicialmente, e não havia uma uniformidade nas decisões, o que trazia insegurança jurídica para as partes contratantes. Nesse sentido, além dos consumidores, os empreendedores também não podiam prever os riscos que poderiam advir de tais negócios.
A legislação alterou o disposto na Lei nº 4.591/1964, e inseriu o art. 35-A, que determina o estabelecimento de um quadro-resumo nos contratos, a fim de permitir a melhor compreensão do consumidor. O quadro resumo deverá conter, obrigatoriamente, as seguintes informações, vejamos:
- O preço total a ser pago pelo imóvel;
- O valor da parcela do preço a ser tratada como entrada, a sua forma de pagamento, com destaque para o valor pago à vista, e os seus percentuais sobre o valor total do contrato;
- O valor referente à corretagem, suas condições de pagamento e a identificação precisa de seu beneficiário;
- A forma de pagamento do preço, com indicação clara dos valores e vencimentos das parcelas;
- Os índices de correção monetária aplicáveis ao contrato e, quando houver pluralidade de índices, o período de aplicação de cada um;
- As consequências do desfazimento do contrato, seja por meio de distrato, seja por meio de resolução contratual motivada por inadimplemento de obrigação do adquirente ou do incorporador, com destaque negritado para as penalidades aplicáveis e para os prazos para devolução de valores ao adquirente;
- As taxas de juros eventualmente aplicadas, se mensais ou anuais, se nominais ou efetivas, o seu período de incidência e o sistema de amortização;
- As informações acerca da possibilidade do exercício, por parte do adquirente do imóvel, do direito de arrependimento previsto no art. 49 da Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990 (Código de Defesa do Consumidor), em todos os contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do incorporador ou do estabelecimento comercial;
- O prazo para quitação das obrigações pelo adquirente após a obtenção do auto de conclusão da obra pelo incorporador;
- As informações acerca dos ônus que recaiam sobre o imóvel, em especial quando o vinculem como garantia real do financiamento destinado à construção do investimento;
- O número do registro do memorial de incorporação, a matrícula do imóvel e a identificação do cartório de registro de imóveis competente;
- O termo final para obtenção do auto de conclusão da obra (habite-se) e os efeitos contratuais da intempestividade prevista no art. 43-A desta Lei.
Ademais, de acordo com o que estabelece a lei do distrato imobiliário, se o contrato não trouxer tais informações no quadro-resumo, será concedido prazo de 30 (trinta) dias para aditamento do contrato e correção do equívoco, findo o qual, se tal omissão não for sanada caracteriza justa causa para rescisão contratual por parte do adquirente.
Além da previsão do quadro-resumo nos contratos, a legislação também impõe que algumas cláusulas deverão ter assinatura expressa do adquirente, a exemplo das disposições acerca do desfazimento do negócio, justamente para que o consumidor tenha a oportunidade de analisar com profundidade acerca do que está sendo tratado no negócio e dar sua ciência de seus termos.
A Lei do Distrato também trouxe uma importante disposição acerca do prazo máximo de tolerância para a entrega dos imóveis, ao determinar que há um limite de 180 dias para a entrega do imóvel, o que deve estar estabelecido em contrato, e em cláusula separada.
Além disso, se esse limite for ultrapassado, sem que o comprador tenha dado causa ao atraso, o consumidor terá o direito de exigir a resolução (extinção) do contrato, sem prejuízo da devolução da integralidade de todos os valores pagos e da multa estabelecida, em até 60 (sessenta) dias corridos contados da resolução.
Nesse ponto, a lei trouxe importantes considerações acerca das consequências do desfazimento do negócio.
Conforme dispõe o artigo 67-A da lei, em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, o consumidor fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel.
Entretanto, se o consumidor der causa à extinção, este fará jus às parcelas que pagou, delas deduzidas cumulativamente, as que dizem respeito à integralidade da comissão de corretagem e a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga.
Sendo que no caso de imóveis em caso de regime de afetação, a pena rescisória poderá chegar até o limite de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga.
Além disso, o consumidor também deverá arcar com as quantias correspondentes aos impostos reais incidentes sobre o imóvel; as cotas de condomínio e contribuições devidas a associações de moradores; o valor correspondente à fruição do imóvel, equivalente à 0,5% (cinco décimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, pro rata die e os demais encargos incidentes sobre o imóvel e despesas previstas no contrato.
Quanto ao prazo que o incorporador precisa respeitar para a devolução do valor para o consumidor, é preciso ter em mente que a legislação estabelece uma diferença entre a incorporação no regime de afetação ou que não esteja restrita a esse regime.
Se a incorporação está no regime de afetação, deverá respeitar o prazo máximo de 30 (trinta) dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente.
Por outro lado, se não estiver restrita a esse regime, o pagamento será realizado em parcela única, após o prazo de 180 (cento e oitenta) dias, contado da data do desfazimento do contrato.
Entretanto, é preciso estar atento em relação aos imóveis revendidos para terceiro antes dos prazos mencionados anteriormente, porque nesse caso, o valor remanescente devido ao adquirente será pago em até 30 (trinta) dias da revenda.
Portanto, o trâmite de desistência na aquisição de imóveis na planta deverá observar o disposto na Lei do Distrato e também o que os tribunais brasileiros vem decidindo a respeito do tema.
Em razão da complexidade dos assuntos relativos ao direito imobiliário, é fundamental que o consumidor seja assessorado por profissionais especializados, a fim de que seus direitos sejam efetivamente respeitados quando da desistência da aquisição de um imóvel na planta.
Qual o prazo para a desistência de imóvel na planta?
É possível pleitear a desistência de um imóvel na planta, adquirido em um estande de vendas fora da sede da incorporadora, no prazo de 7 (sete) dias, prazo em que o consumidor poderá exercer o direito de arrependimento e desistir da compra do imóvel.
Tal disposição encontra previsão no art. 49 do Código de Defesa do Consumidor, que assim dispõe:
Art. 49. O consumidor pode desistir do contrato, no prazo de 7 dias a contar de sua assinatura ou do ato de recebimento do produto ou serviço, sempre que a contratação de fornecimento de produtos e serviços ocorrer fora do estabelecimento comercial, especialmente por telefone ou a domicílio.
O exercício do direito de arrependimento pode ser concretizado por meio de uma Notificação Extrajudicial remetida à incorporadora, a ser encaminhada por meio de uma carta registrada.
Além disso, conforme estabelece a Lei do Distrato, se ultrapassado o prazo de 180 (cento e oitenta) dias para a entrega do imóvel, se estiver estabelecido em contrato, e em cláusula separada, sem que o comprador tenha dado causa ao atraso, o consumidor terá o direito de exigir a extinção do contrato, sem prejuízo da devolução da integralidade de todos os valores pagos e da multa estabelecida, em até 60 (sessenta) dias corridos contados da extinção.
Por fim, ressalte-se que de acordo com a lei, o adquirente tem até a data de entrega das chaves para manifestar a desistência na aquisição de um imóvel na planta.
Existe multa para a desistência de imóvel na planta?
A Lei do Distrato prevê multas para a desistência de imóvel na planta, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga pelo consumidor. Entretanto, no caso de imóveis em regime de afetação, a pena rescisória poderá chegar até o limite de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga.
Mas fique atento, pois há uma hipótese em que a multa não incidirá, mesmo nos casos de desistência da aquisição do imóvel. É o que ocorre quando o comprador, que der causa ao desfazimento do contrato, encontrar um comprador substituto que o sub-rogue nos direitos e obrigações originalmente assumidos.
Todavia, nesse caso, é preciso haja a devida concordância do incorporador, e a aprovação dos cadastros e da capacidade financeira e econômica do comprador substituto.
Qual o valor da multa para a desistência de imóvel na planta?
Como dito anteriormente, a Lei do Distrato prevê multas para a desistência de imóvel na planta, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga.
Por outro lado, no caso de imóveis em regime de afetação, a pena rescisória poderá chegar até o limite de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga.
Ilegalidades na desistência da compra de imóvel na planta
A desistência na aquisição de imóveis na planta pelo consumidor não é ilegal, pelo contrário, encontra-se expressamente prevista na Lei nº 13.786/2018 (lei do distrato).
Inclusive, a referida lei veio para trazer mais segurança jurídica aos processos de desistência que podem ocorrer por inúmeros motivos, especialmente porque a aquisição de imóveis na planta demanda um lapso temporal que pode ser marcado pela alteração financeira do consumidor, ou mesmo na alteração de seus planos e anseios pessoais.
Ocorre que na prática, o consumidor pode encontrar dificuldades para encerrar o negócio ou mesmo ter seus direitos violados em razão de má-fé das incorporadoras que acabam por cometer inúmeras ilegalidades nessa situação.
Em razão disso, é fundamental que o consumidor que pretenda desistir do negócio esteja devidamente assistido por um advogado especialista, que irá assegurar que seus direitos sejam devidamente respeitados nesse processo.
Qual a importância de um advogado especialista para o caso?
A desistência da aquisição de imóveis na planta é um direito do consumidor, entretanto, envolve uma legislação complexa e inúmeras nuances.
Justamente por se tratar de um assunto complexo, o consumidor muitas vezes está em uma posição de vulnerabilidade, e pode encontrar dificuldades para encerrar o negócio, ou mesmo ter seus direitos violados em razão de má-fé das incorporadoras que acabam por cometer inúmeras ilegalidades durante o encerramento do negócio.
Em razão disso, é fundamental que o consumidor que pretenda desistir do negócio esteja devidamente assistido por um advogado especialista, que poderá orientá-lo nesse processo, verificar adequadamente todos os termos do distrato, e assegurar que os direitos do cliente sejam observados.
Quer saber mais informações sobre esse tema? Entre em contato com nossa equipe de especialistas e esclareça suas dúvidas.
