Os imóveis de planta, ou seja, aqueles que são vendidos aos consumidores, ainda em fase de planta ou seja projeto, é uma das opções mais populares para a compra da casa própria, uma vez que os preços são mais atrativos quando oferecidos nas negociações nessa modalidade de venda de imóvel.
Ocorre que um imóvel na planta, apesar de mais barato e ter uma facilidade de negociação na aquisição, também pode trazer uma certa dor de cabeça ao consumidor. Isso acontece pois existe o risco do atraso na obra, como sabemos, as obras de construção podem sofrer atraso por diversos motivos, isso pode causar certos prejuízos para o comprador.
É demasiadamente importante saber o que diz a lei. A legislação prevê uma permissão de tolerância de 180 dias em relação ao prazo que foi divulgado pela construtora para a entrega das chaves, já que é possível de acontecer certas situações que fogem do controle dos responsáveis pela obra.
Se o imóvel está atrasado e já se passaram mais de 180 dias do prazo que foi oferecido para a entrega, o comprador tem direitos garantidos pela lei para reaver o prejuízo causado pelo atraso na obra.
Quando a obra entra em atraso?
Inicialmente para saber o que é possível fazer nos casos onde há atraso na entrega do apartamento ou casa comprados na planta é entender se de fato a construtora está mesmo atrasada ou não. Isso acontece porque, como vimos, há um prazo de tolerância que é previsto em lei. Pois, de fato, é possível que um dia chova, em outro haja algum outro problema alheio à vontade da construtora, e esses imprevistos geram um atraso natural.
Conforme mencionado, pela Lei, os contratos que são de promessa de compra e venda de imóveis na planta contemplam com um prazo de tolerância de 180 dias, que é o que a lei determina. O prazo é bastante considerável e deve ser usado apenas em casos de circunstâncias consideradas excepcionais. É possível citar como exemplo, a pandemia do coronavírus, esta situação seria uma dessas situações, pois tratou-se de algo inesperado, que gerou atrasos em diversos segmentos.
Entretanto, a jurisprudência, ou seja, o entendimento dos tribunais em casos do tipo costumam favorecer a cláusula, mesmo que o atraso não tenha sido ocasionado por uma situação considerada fora do comum. Isso se dá porque a Justiça entende que construir um prédio é algo de enorme complexidade e que conta com muitos riscos. Sendo assim, é normal que o prazo de finalização da obra ultrapasse determinado tempo da data prevista inicialmente, mesmo que não por motivos considerados excepcionais.
Existe ainda muito debate sobre essa cláusula, o fato é que ela existe e consta em lei, e tem impacto direto em determinar se uma obra está ou não está atrasada. Se o prazo que foi acordado e divulgado pela construtora já passou, mas os 180 dias de tolerância que a lei prevê ainda não, ainda existem determinadas ações que o comprador pode fazer, mas grande maioria das suas opções só estarão disponíveis após o período de 180 dias de tolerância.
O que diz a lei?
É bastante comum encontrar situações em que o empreendimento imobiliário atrasa para ser entregue, sendo assim, o comprador não consegue ter o seu imóvel entregue na data estabelecida no contrato que foi firmado entre o comprador e a construtora ou incorporadora. Em diversos casos, a obra é até finalizada, mas não ocorre de forma efetiva a disponibilização da unidade ao referido comprador, o que acaba por gerar muitos problemas ao consumidor que esperou por muito tempo para receber as chaves do imóvel.
Para essas situações, existe a Lei 4.591/64 que é a lei que Dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, nela se estabelece um prazo máximo para os eventuais atrasos na obra. Segundo essa Lei, se a entrega do imóvel se der em até 180 dias corridos da data que havia sido estipulada contratualmente como data que está prevista para conclusão do empreendimento, não dará causa à resolução do contrato por parte do comprador, bem como não implicará no pagamento de qualquer penalidade pela incorporadora ou construtora.
Ou seja, como já tratado, a partir da data estabelecida em contrato, a construtora por força de lei, tem até 180 dias para entregar o imóvel sem que haja qualquer sanção.
O que fazer em caso de atraso na entrega da obra?
É importante destacar que, a partir de 180 de atraso, a construtora ou incorporadora já estará em gata com o comprador, gerando assim transtornos a este, uma vez que o comprador aguardou ansiosamente, se organizando e programando para o recebimento do imóvel numa data que não foi cumprida pela empresa.
Quando acontece casos onde a entrega do imóvel então ultrapassar o prazo de 180 dias, é direito do comprador poder rescindir o contrato e ter restituído 100% dos valores pagos até o momento da constatação da mora na entrega por parte da construtora ou incorporadora.
Isso se dá porque a Justiça entende que o comprador ou seja aquele que está aguardando o imóvel, não deu causa ao atraso, o que dá a ele então a possibilidade de solicitar a devolução de todos os valores que foram pagos e a multa que está prevista em contrato, isso em até 60 dias.
Todos os valores devem ser corrigidos monetariamente e, além disso, a restituição destes valores não poderá ser parcelada pela construtora ou incorporadora de forma alguma, o valor deverá ser pago integralmente de uma só vez.
É muito importante que em casos como esse, o comprador consulte um advogado para que este auxilie e conduza da melhor forma, sempre visando a opção mais benéfica ao comprador.
Quais os direitos do proprietário?
Quando se trata de atraso de obra, a construtora como já mencionado, ela tem o prazo de atraso até 180 dias segundo a Lei de Distrato 13.786/2018, que trata a resolução do contrato por inadimplemento do comprador, para não sofrer penalidades. Passado esse prazo de atraso e o empreendimento não for entregue, cabe ao consumidor optar pela rescisão completa do contrato bem como a exigência da multa contratual estabelecida.
Nos casos onde o consumidor fizer a opção pela rescisão, ou seja, optar por receber a devolução de tudo o que pagou, que deverá ser corrigido pelo índice do contrato, ainda será estabelecido uma multa, que normalmente se trata de 10% do valor do contrato. Caso o comprador opte por continuar com o imóvel, será aplicado uma multa no montante de 1%, na construtora, sobre o valor que pagou à incorporadora, que será sobre cada mês de atraso da entrega.
É oportuno também trazer os direitos do proprietário do imóvel:
> O prazo de carência: se refere justamente ao tempo considerado adicional de tolerância que a empresa terá para proceder a entrega o imóvel;
> Direito ao dano moral: se a demora não possuir um motivo legítimo, é direito do proprietário pleitear os danos morais pautado no desrespeito e descaso da empresa para com seus clientes;
> Indenização ou multa contratual: trata-se do próprio contrato de compra e venda onde estabelece a multa em caso de inadimplemento, mas somente ao consumidor;
> Direito ao dano material: é o pedido de indenização referente aos gastos que o consumidor obteve, justamente pelo fato de que houve atraso na entrega do imóvel.
Quais as obrigações da construtora?
De acordo com a Lei 13786/2018, em casos de atraso de obra que se enquadrarem dentro de período de 180 dias, estarão sob a legislação, decorridos mais de 180 dias do prazo de entrega da obra, e independentemente de quaisquer questões, e o empreendimento ainda não tiver sido entregue, a construtora deve pagar ao comprador uma indenização que será no montante de 1% do valor do contrato por mês, enquanto perdurar o atraso.
É obrigação da construtora cumprir com os prazos estabelecidos no contrato com os compradores, porém quando isso não ocorrer é importante que mantenha o comprador sempre atualizado do andamento da obra, uma vez que todos que fazem compras de imóveis seja para moradia ou para ponto comercial se programam para a data contratual prevista.
Atraso na entrega da obra gera indenização?
Conforme destacado no tópico anterior, a construtora deverá pagar ao comprador uma indenização que somará o montante de 1% do valor do contrato por mês, enquanto perdurar o atraso.
É válido destacar que , a construtora deve pagar esse 1% do valor do imóvel em caráter de multa contratual por descumprimento do prazo de entrega do empreendimento, ao comprador por cada mês de atraso na obra. Ainda é importante dizer que essa contagem apenas começa após os 180 dias que a Lei permite de atraso por parte da construtora, conforme já estamos trazendo desde o início do texto.
Quando ocorrer de fato essa multa por atraso, o valor dessa indenização, nos casos onde as parcelas não tenham sido totalmente quitadas ainda e se tratar de um imóvel financiado e este já tenha sido quitado, ou quando o imóvel tenha sido comprado e a negociação realizada diretamente com a incorporadora, o valor dessa indenização será abatido nas prestações futuras.
Se o imóvel tiver sido adquirido através de financiamento, e este já tiver sido quitado e não existir mais, a construtora ou incorporadora deverá combinar o pagamento da indenização e proceder com depósito na conta do comprador.
Qual o valor da indenização por atraso na entrega?
A indenização a que o proprietário tem direito devido ao atraso da obra,é a que já estamos trazendo ao longo do texto, que é o montante de 1% do valor do imóvel para cada mês de atraso. Esse valor correspondente à indenização por atraso na obra deverá ser corrigido monetariamente sempre conforme índice estipulado em contrato.
É bastante importante ressaltar que, nesses casos de atraso na entrega da obra, a construtora ou incorporadora não poderá tentar aumentar o prazo de tolerância. Ou seja, valerá o que foi acordado entre as partes na assinatura do contrato.
Independente de o atraso na entrega da obra for decorrente de situações que fogem ao controle da construtora, como por exemplo o excesso de chuvas ou greve de trabalhadores, os direitos do consumidor devem ser respeitados, e este deverá ser indenizado após os 180 dias de tolerância previstos em lei.
Atraso na entrega da obra gera danos morais?
A resposta é sim, gera danos morais! Muitas decisões judiciais reiteradas têm mantido a garantia aos consumidores a indenização por dano moral causada pelo atraso na entrega da obra, na maior parte das vezes quando se trata de compra de imóvel na planta.
O direito é assegurado pelo que diz o artigo 927º do Código Civil, ele trata da reparação de danos:
“Art. 927. Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo.
Parágrafo único. Haverá obrigação de reparar o dano, independentemente de culpa, nos casos especificados em lei, ou quando a atividade normalmente desenvolvida pelo autor do dano implicar, por sua natureza, risco para os direitos de outrem.”
Os Tribunais têm firmado entendimento de que, quando se trata de atraso na entrega do imóvel que foi comprado na planta, os consumidores acabam por ter suas expectativas frustradas, uma vez que não conseguem usufruir de um bem que foi adquirido com tanto esforço de tempo e de dinheiro. Nesse sentido, há configuração de danos morais e o consumidor deverá ser indenizado.
Como funciona o distrato para esses casos?
Quando houver atraso na obra e findar o período de 180 dias, ficará a critério do comprador requerer o distrato do contrato ou permanecer com a aquisição, com aplicação de multa. O distrato é o desfazimento do contrato. Caso o consumidor faça a opção pelo distrato, terá o direito de reaver os valores pagos, todos com atualização monetária, bem como a multa, que deverá ser paga num prazo não superior a 60 dias.
É válido lembrar que em casos de distrato ou de permanência do contrato com a construtora ou incorporadora, a responsabilidade de devolver os valores e de indenizar o comprador é objetiva. Essa responsabilidade objetiva significa que não há necessidade de haver comprovação da culpa por parte construtora uma vez que esta é presumida.
A Berardini Advogados conta com advogados capacitados para atuar em situações onde houve esse tipo de situação. Caso esteja precisando de orientação, entre em contato com um de nossos advogados.
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